Статьи о недвижимости Перми - профессиональные обзоры, аналитика, тенденции рынка недвижимости, ипотечное кредитование, законодательство и др.
Аудитория сайта 123-realty.ru - сугубо целевая; это посетители, ищущие информацию по объектам недвижимости, по динамике цен на недвижимость, по юридическим аспектам купли-продажи недвижимости, в связи с чем статейные материалы будут востребованы всегда.
Статьи
Аптека покупает квартиру
| Вполне распространенная ситуация: аптечная организация приобретает квартиру в жилом доме. Каковы правовые основы перевода жилого помещения в нежилое, как отразить в бухгалтерском и налоговом учете квартиру до и после перевода, участок земли под зданием, где расположена квартира, с какими проблемами сталкиваются собственники? Данная статья поможет разобраться в этих вопросах. Перевод жилого фонда в нежилой Согласно ст. 17 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. На основании ст. 288 ГК РФ собственник имеет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом предоставлять помещения в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). В статье 22 ЖК РФ предусмотрены условия, которые должны быть выполнены при переводе квартиры в нежилое помещение. Так, в п. 2 данной статьи установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Если квартира приобретается в многоквартирном доме, то следует учесть, что к переводу допускаются только квартиры, расположенные на первом этаже или выше него, но при соблюдении следующего требования: помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Согласно ст. 23 ЖК РФ для перевода помещения в разряд нежилого собственник должен представить в органы местного самоуправления соответствующее заявление, к которому прилагаются: - правоустанавливающие документы на переводимое помещение; - план помещения с его техническим описанием (в случае если помещение является жилым - его технический паспорт); - поэтажный план дома, в котором находится помещение; - проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если они необходимы для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого). Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представить другие документы, кроме предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В случае если дополнительные документы будут затребованы, суд признает действия органа местного самоуправления незаконными. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 05.04.2006 N 04-2161/2006(21143-А02-22) судьи указали на неправомерность отказа администрации муниципального образования в переводе помещения в нежилое, поскольку не были представлены разрешение ГИБДД на организацию автостоянки, а также согласие собственников смежных квартир на перевод. На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом согласно ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина. В силу п. 10 ст. 55 Закона РФ от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" порядок признания жилых домов и помещений муниципального фонда непригодными для постоянного проживания и порядок их перевода в нежилые устанавливаются районными советами. Решение о переводе помещения в нежилой фонд или об отказе в переводе должно быть принято в течение 45 дней после подачи документов. Форма уведомления о переводе или об отказе в переводе утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502. Перечень оснований для отказа приведен в ст. 24 ЖК РФ, к ним относятся: - непредставление установленного комплекта документов; - несоблюдение условий перевода; - несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства. Обратите внимание: даже после перевода квартиры в нежилой фонд на нее будут распространяться ограничения, установленные для обычных квартир. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать работы, сопряженные с шумом, до 9.00 и заканчивать их позднее 19.00 (п. 2.7 Приложения N 4 к Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП). Формирование первоначальной стоимости основного средства - объекта жилого фонда, числящегося на балансе организации, при его переводе в нежилой фонд В бухгалтерском учете Квартиры, принадлежащие организации на праве собственности, после перевода в нежилой фонд отвечают условиям, перечисленным в п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01*(1), утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н (далее - ПБУ 6/01): - объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; - объект предназначен для использования в течение длительного времени (более 12 месяцев) или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; - организация не предполагает последующую перепродажу объекта; - объект способен приносить организации экономическую выгоду (доход) в будущем. Согласно п. 7 ПБУ 6/01 объекты основных средств принимаются к учету по первоначальной стоимости. В пункте 8 ПБУ 6/01 установлено, что первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). К фактическим затратам, в частности, относятся: - суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы за приведение объекта в состояние, пригодное для использования (в том числе, ремонт и реконструкция помещений); - оплата работ по договору строительного подряда и иным договорам; - оплата информационных и консультационных услуг, связанных с приобретением основных средств; - невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств; - вознаграждения посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств, иные затраты, связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. Разъяснения о том, когда приобретенный объект недвижимости можно признать в составе основных средств, содержатся в Письме Минфина РФ от 03.08.2006 N 03-06-01-04/151: факт государственной регистрации прав является основанием для перевода в состав основных средств объекта недвижимого имущества при условии сформированной первоначальной стоимости основного средства (в том числе объектов незавершенного строительства, объектов недвижимого имущества, требующих капитальных вложений на реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение). Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Пример 1. Аптечная организация приобрела жилое помещение, которое после перевода в нежилой фонд планирует использовать как аптечный магазин. Стоимость квартиры по договору купли-продажи составила 3 000 000 руб., расходы по ее переводу в нежилое помещение - 150 000 руб., стоимость ремонтных работ - 400 000 руб. В учете формирование первоначальной стоимости объекта основных средств будет отражено следующим образом: --------------------------------------------------------------------T-------T-------T--------------¬ ¦ Содержание операции ¦ Дебет ¦Кредит ¦ Сумма, руб. ¦ +-------------------------------------------------------------------+-------+-------+--------------+ ¦Отражено приобретение квартиры ¦ 08 ¦ 60 ¦3 000 000 ¦ +-------------------------------------------------------------------+-------+-------+--------------+ ¦Произведен расчет с продавцом квартиры ¦ 60 ¦51 (50)¦3 000 000 ¦ +-------------------------------------------------------------------+-------+-------+--------------+ ¦Отражены расходы по переводу квартиры в нежилой фонд ¦ 08 ¦68, 71,¦150 000 ¦ ¦ ¦ ¦ 76 ¦ ¦ +-------------------------------------------------------------------+-------+-------+--------------+ ¦Отражены в учете расходы по ремонту и доведению ¦ ¦10, 60,¦ ¦ ¦квартиры до состояния, в котором она пригодна к ¦ 08 ¦68, 69,¦400 000 ¦ ¦использованию ¦ ¦70, 71,¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 76 ¦ ¦ +-------------------------------------------------------------------+-------+-------+--------------+ ¦Объект основных средств введен в эксплуатацию ¦ 01 ¦ 08 ¦3 550 000 ¦ L-------------------------------------------------------------------+-------+-------+--------------- В налоговом учете В статье 257 НК РФ определено, что под основными средствами для целей применения гл. 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией. Первоначальная стоимость нежилого помещения, переведенного из жилого фонда в нежилой и используемого организацией для целей, определенных п. 1 ст. 257 НК РФ, складывается из суммы расходов на его приобретение и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов и сборов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов согласно гл. 25 НК РФ. Обратите внимание: на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ сумма уплаченной госпошлины в налоговом учете, в отличие от бухгалтерского, не включается в первоначальную стоимость основного средства, а учитывается как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией (письма Минфина РФ от 16.02.2006 N 03-03-04/1/116, УФНС по г. Москве от 10.10.2006 N 20-12/89143). Также в составе прочих расходов в соответствии с пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ отражаются платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости. В то же время, отвечая на вопрос о порядке учета расходов, связанных с оплатой комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом перевода жилых помещений в нежилой фонд, при исчислении налога на прибыль, представители Минфина в Письме от 01.02.2007 N 03-03-06/1/48 отметили, что такие расходы следует рассматривать как расходы организации по доведению объекта недвижимости до состояния, в котором оно пригодно для использования. Соответственно, указанные расходы увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости и списываются в целях налогообложения прибыли через амортизационные отчисления. Амортизация В бухгалтерском учете погашение стоимости объектов недвижимости осуществляется путем начисления амортизации. Согласно п. 1 ПБУ 6/01 амортизационные отчисления по объекту основных средств производятся начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем его принятия к бухгалтерскому учету, до полного погашения стоимости этого объекта либо его списания с бухгалтерского учета. До 01.01.2006 согласно п. 17 ПБУ 6/01 по объектам жилищного фонда амортизация не начислялась. По таким объектам основных средств надо было начислять износ в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений. Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета*(2) движение сумм начисленного износа учитывалось на отдельном забалансовом счете 010 "Износ основных средств". Приказом Минфина РФ от 12.12.2005 N 147н был отменен абз. 2 п. 17 ПБУ 6/01, содержавший норму о начислении износа на забалансовом счете в отношении объектов жилищного фонда, внешнего благоустройства, дорожного и лесного хозяйства, судоходной обстановки и других аналогичных объектов. В налоговом учете стоимость основных средств также погашается путем начисления амортизации. В целях налогообложения прибыли амортизации подлежит любое имущество, принадлежащее организации на праве собственности и используемое ею для извлечения дохода, отвечающее требованиям п. 1, 2 ст. 256 НК РФ, за исключением содержащегося в п. 3 ст. 256 НК РФ. Сумма амортизации определяется налогоплательщиками ежемесячно в порядке, установленном ст. 259 НК РФ. При этом амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования в порядке, предусмотренном ст. 258 НК РФ. На основании п. 8 ст. 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации согласно законодательству РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Следовательно, начисление амортизации по объекту недвижимости, переведенному из жилого фонд в нежилой, начинается с даты документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав в соответствии с законодательством РФ. Налогообложение Какие налоги необходимо уплатить аптечной организации в связи с приобретением квартиры? Нужно ли организации уплачивать налог на прибыль? Ведь покупая помещение, она бесплатно получает долю в праве собственности на общее имущество. Фактически его можно считать безвозмездно полученным и отнести к внереализационным доходам. Обратимся к Письму Минфина РФ от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65. Чиновники указали, что нельзя рассматривать приобретение доли отдельно от факта покупки помещения. Таким образом, оплачивая стоимость склада, организация одновременно платит и за участок земли, на которой он находится. Кроме того, госрегистрация права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является и регистрацией права общей долевой собственности на имущество, то есть отдельно регистрировать долю не требуется. Следовательно, стоимость части земли под многоквартирным домом в состав доходов фирмы не включают и налогом на прибыль не облагают. Если аптечная организация находится на общем режиме налогообложения или совмещает его с уплатой ЕНВД, то у нее появляется обязанность уплаты налога на имущество. И независимо от применяемого режима налогообложения собственник недвижимости, находящейся на земле, - плательщик налога на землю. Налог на имущество Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Начиная с месяца, по состоянию на 1-е число которого объект недвижимости был учтен в составе основных средств, его остаточная стоимость включается в налогооблагаемую базу для исчисления налога на имущество организаций в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 376 НК РФ (Письмо Минфина РФ от 01.12.2005 N 03-06-01-04/429). Аналогичная позиция изложена и в письмах Минфина РФ от 21.06.2005 N 03-06-01-04/284 и от 13.04.2004 N 04-05-06/39: объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признаются объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, фактически эксплуатируются и в соответствии с решением организации приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств на счете 01 "Основные средства" баланса. Однако специалисты налоговой службы придерживаются иного мнения. В Письме УФНС по г. Москве от 27.04.2005 N 18-11/1им/30479 они указали: объект недвижимости должен признаваться объектом налогообложения по налогу на имущество с момента начала фактической эксплуатации независимо от факта подачи документов на госрегистрацию и, соответственно, независимо от того, на каком счете он учитывается (01 или 08). Правда, при этом налоговики признают, что объекты недвижимости, по которым капитальные вложения не закончены и не осуществлен ввод в эксплуатацию, не подлежат обложению налогом на имущество организаций. Факт подачи документов на государственную регистрацию имеет значение только для определения начала начисления амортизации по этому объекту основных средств. В Письме Минфина РФ от 11.04.2007 N 03-05-06-01/30 рассмотрен вопрос о порядке установления факта уклонения организации от государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости для целей обложения налогом на имущество организаций. В ответе финансисты указали, что согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Вместе с тем срок подачи документов на государственную регистрацию соответствующих прав на объекты недвижимости после совершения сделки или создания объекта недвижимости гражданским законодательством не установлен, однако на основании ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда обязательна. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. При этом право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ). Отсутствие правоустанавливающих документов на созданные объекты недвижимости не может служить основанием для освобождения от налогообложения, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления налогоплательщика. Следовательно, в случае уклонения от государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества с момента начала использования в основной деятельности объекта, завершенного строительством и принятого по акту ввода в эксплуатацию, у налогоплательщика возникает обязанность уплатить налог на имущество организаций, что подтверждено арбитражной практикой (см., например, Постановление ФАС ВВО от 21.08.2006 N А38-5824/-17/499-2005). Земельный налог Приобретение квартиры автоматически приводит к тому, что аптечная организация становится собственником части земельного участка, находящегося под зданием. В связи с этим необходимо руководствоваться положениями гражданского и жилищного законодательства РФ. Так, согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С 1 января 2006 года на всей территории РФ вступила в силу гл. 31 "Земельный налог" НК РФ, согласно которой земельный налог является местным, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на их территории. Согласно ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются, в частности, организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Основанием для признания лица плательщиком земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок. Регистрация прав на землю При рассмотрении вопросов о признании земельного участка объектом налогообложения, о правах собственности на землю и оформлении прав на земельные участки, в частности переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретении земельных участков в собственность, следует руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", которым даны разъяснения арбитражным судам в целях единообразного подхода к рассмотрению судебных споров и их разрешению. В этой связи налогоплательщикам, которые своевременно не регистрируют свои права на земельные участки, налоговые органы вправе доначислить земельный налог и взыскать налоговые санкции за сокрытие объекта (земельного участка) от налогообложения. Если документы на государственную регистрацию не поданы, налогоплательщики могут быть привлечены к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, а именно за сокрытие объекта от налогообложения умышленно или по неосторожности (п. 2 ст. 110, ст. 114, ст. 122 НК РФ), а также к административной ответственности. Согласно ст. 19.21 КоАП РФ несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа: - на граждан в размере от 15 до 20 МРОТ; - на должностных лиц - от 30 до 40 МРОТ; - на юридических лиц - от 300 до 400 МРОТ. Определение налоговой базы и исчисление налога На основании п. 1 ст. 392 НК РФ налоговая база в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, определяется для каждого налогоплательщика, являющегося собственником данного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Позиция Минфина по вопросу определения налоговой базы по налогу на землю изложена в Письме от 27.06.2006 N 03-06-02-02/84: в том случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы, поименованные в п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При этом налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. 392 Налогового кодекса. Пример 2. Аптека "Будем здоровы" 28 мая 2007 года приобрела квартиру общей площадью 120 кв. м в многоквартирном доме. Кадастровая стоимость земли, установленная органами муниципального образования на 1 января 2007 года, равна 15 125 руб., налоговая ставка для земельных участков, занятых объектами, не относящимися к жилищному фонду, - 1,5%. На момент регистрации права собственности на помещение земельный участок площадью 1 500 кв. м, на котором расположен дом, сформирован и имеет кадастровый номер. По запросу организации БТИ представило сведения об общей площади всех помещений данного многоквартирного дома, она составляет 6 000 кв. м. Рассчитаем сумму земельного налога ООО "Будем здоровы" за 2007 год. Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, составит 22 687 500 руб. (1 500 кв.м х 15 125 руб.). Доля земельного участка, принадлежащая ООО "Будем здоровы", - 0,02 (120 / 6 000) кв.м. Налоговая база по земельному налогу составит 453 750 руб. (22 687 500 руб. х 0,02). Поскольку организация является собственником недвижимости не с начала года, расчет налога необходимо производить с учетом коэффициента, определяемого в соответствии с п. 7 ст. 396 НК РФ как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено указанной статьей. При этом если возникновение (прекращение) данных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, то за полный месяц принимается месяц их возникновения, если после 15-го числа - месяц их прекращения. Значение этого коэффициента за 2007 год составит 0,58 (7 / 12) мес. Сумма земельного налога за 2007 год - 3 947,62 руб. (453 750 руб. х 0,58 х 1,5%). Изменение кадастровой стоимости земельного участка На практике возможна ситуация, когда в течение налогового периода земельный участок перевели из одной категории в другую, в результате чего существенно изменилась его кадастровая стоимость. Как учесть данное изменение в целях исчисления земельного налога? Обратимся к разъяснениям Минфина, содержащимся в Письме от 18.12.2006 N 03-06-02-04/172. Чиновники напомнили, что согласно п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. На основании п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года должна быть доведена до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления, не позднее 1 марта этого года. Из данных норм кодекса следует, что налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в том числе в зависимости от перевода земель из одной категории в другую), если не изменились результаты государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, на основании судебного решения и т.п., что зафиксировано числом на указанную дату. В связи с этим такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде. Уплата земельного налога и договор аренды Иногда по какой-либо причине приобретенная недвижимость не используется в хозяйственной деятельности и передается по договору аренды другой организации. Такая недвижимость неразрывно связана с землей. Можно ли предусмотреть в договоре аренды, что обязанность исчисления и уплаты налога на землю, а также представления налоговых деклараций в части участка земли, находящегося под недвижимостью, также передается организации - арендатору? Как мы отметили выше, в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками налога на землю признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Отдельно в п. 2 ст. 388 НК РФ установлено, что не являются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. В соответствии с п. 1 ст. 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность уплаты налога, если иное не предусмотрено налоговым законодательством. Конституционный Суд РФ в Определении от 22.01.2004 N 41-О заключил, что п. 1 и 2 ст. 45 НК РФ в их взаимосвязи свидетельствуют о том, что для надлежащего исполнения обязанности уплаты налога налогоплательщик обязан самостоятельно (от своего имени и за счет собственных средств) уплатить соответствующую сумму налога в бюджет. Стороны договора аренды не могут своим соглашением изменять правовые обязанности, установленные законом. Следовательно, положение договора аренды земельного участка, согласно которому собственник земельного участка передал свою обязанность исчислить и уплатить налог на землю, а также представить налоговые декларации в части арендуемого участка земли организации - арендатору, не соответствует налоговому законодательству. Начисление земельного налога и налога на имущество в период реконструкции объекта недвижимости Порой у организаций возникают вопросы, связанные с порядком учета в составе расходов при исчислении налога на прибыль сумм земельного налога и налога на имущество организаций, уплачиваемых в период нахождения объекта недвижимости на реконструкции. В Письме Минфина РФ от 19.12.2006 N 03-03-04/2/261 разъяснено: расходы фирмы, связанные с уплатой земельного налога и налога на имущество организаций, не относятся к расходам, осуществленным в случаях реконструкции. Это расходы фирмы в виде начисленных сумм налогов, связанные с ее производственной деятельностью. Фирма, согласно положениям Кодекса, начисляет земельный налог и налог на имущество организаций в силу того, что является собственником земельного участка и объекта недвижимости независимо от того, находится этот объект недвижимости в действии или на реконструкции. Далее в письме указано, что на период реконструкции служебного здания суммы начисленных земельного налога и налога на имущество организаций учитываются для целей налогообложения прибыли в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Е.Л. Джабазян, эксперт журнала "Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение" "Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, июнь 2007 г. ------------------------------------------------------------------------- *(1) Действует в редакции приказов Минфина РФ от 18.05.2002 N 45н, от 12.12.2005 N 147н, от 18.09.2006 N 116н, от 27.11.2006 N 156н. *(2) План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н. |
Еще статьи |