Статьи о недвижимости Перми - профессиональные обзоры, аналитика, тенденции рынка недвижимости, ипотечное кредитование, законодательство и др.
Аудитория сайта 123-realty.ru - сугубо целевая; это посетители, ищущие информацию по объектам недвижимости, по динамике цен на недвижимость, по юридическим аспектам купли-продажи недвижимости, в связи с чем статейные материалы будут востребованы всегда.
Статьи
"Спецотчетность" застройщика
| Законодатели ужесточают контроль за деятельностью застройщиков многоквартирных жилых домов. Сначала в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 их обязали (начиная с итогов за I квартал 2006 года) сдавать отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Теперь, с 1 января 2007 года, вступили в силу нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщиков, введенные Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 N 233. Оба этих документа вызвали немало вопросов у работников финансовых служб организаций. К сожалению, появление названных постановлений не сопровождалось какими-либо официальными разъяснениями. Более того, как неоднократно уже было на практике, компетентные органы не спешили своевременно выполнять поручения Правительства РФ. Так, несмотря на то, что п. 3 Постановления N 645 Федеральной службе по финансовым рынкам предписывалось в месячный срок разработать и утвердить методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков, эти Методические указания были утверждены приказом ФСФР N 06-2/пз-н только 12 января 2006 года, а зарегистрированы в Минюсте (N 7585) лишь 15.03.2006. Таким образом, бухгалтеры смогли ознакомиться с "методичками" лишь спустя полгода после выхода Постановления Правительства РФ N 645. С Постановлением N 233 ситуация еще более печальная (странная). Первоначальная редакция документа устанавливала не только нормативы оценки финансовой устойчивости, но и минимальный размер собственных денежных средств застройщика. Пунктом 4 Положения, утвержденного Постановлением N 233, предусматривалось, что расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности производится застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Минфином. В данном случае правительство на разработку инструкции дало ведомствам три месяца (п. 4 Постановления N 233). Однако никакой инструкции от ФСФР организации в 2006 году так и не дождались. В результате застройщики о новых нормативах знали следующее*(1): - норматив обеспеченности обязательств определяется путем деления суммы активов на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве; - норматив целевого использования средств рассчитывается путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве; - норматив безубыточности - это количество лет, определенное из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых у него отсутствовали убытки. В связи с отсутствием официальных документов и разъяснений не торопились давать рекомендации и другие специалисты, в том числе аудиторы. В результате застройщики оказались в своеобразном информационном вакууме: были известны наименования и числовые значения показателей, но не было порядка выполнения расчетов. Между тем ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ*(2) предоставила контролирующим органам в сфере долевого строительства право обращаться в арбитражные суды с заявлениями о приостановлении деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, либо о ликвидации застройщиков, в случае если они нарушают сроки представления отчетности, не соблюдают нормативы финансовой устойчивости и т.д. Получается, что, установив такие серьезные меры ответственности, законодатель не дал застройщикам времени на изучение новых требований и форм отчетности, лишил переходного периода, который необходим в любой ситуации для адаптации к изменившимся условиям. Однако вернемся к судьбе Постановления N 233. В конце января этого года застройщики смогли ознакомиться с долгожданной Инструкцией*(3), которую зарегистрировал Минюст 17.01.2007 (N 8760). А на день раньше - 16 января 2007 года - Правительство РФ Постановлением N 14 утвердило изменения, отменившие обязанность расчета размера собственных денежных средств и его минимальное значение - 7% от суммы средств, привлеченных на основании договоров долевого участия. Таким образом, теперь этот коэффициент застройщикам рассчитывать не надо. Рассмотрим, каким ограничениям должна удовлетворять бухгалтерская отчетность застройщиков. Три других коэффициента В соответствии с п. 3 Постановления N 233 застройщик может осуществлять свою деятельность при условии, если: - норматив обеспеченности обязательств - не менее 1; - норматив целевого использования средств - не более 1; - норматив безубыточности - не менее 1. При этом в п. 5 Положения сказано, что расчет и сравнение с установленным значением - "1" - первых двух коэффициентов необходимо производить ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала. Расчет норматива безубыточности осуществляется ежегодно по состоянию на последний день календарного года (п. 1.3 Инструкции). Все сведения для расчета этих нормативов берутся из бухгалтерского учета. При этом аналитический учет у застройщика должен обеспечить получение нужной информации: - по каждому дольщику и заключенным договорам долевого строительства; - по активам застройщика, находящимся в залоге; - по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства; - по обязательствам дольщиков перед застройщиком по внесению платежей в предусмотренный договором период; - об оплате жилых помещений; - о признании выручки от продажи. Такие рекомендации даны застройщикам в разд. 1 Инструкции. Перейдем к разд. 2, регламентирующему порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Норматив обеспеченности обязательств Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается по следующей формуле: Н1 = А / О, где: А - стоимость активов застройщика; О - сумма обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, которая определяется исходя из цены договора участия в долевом строительстве. Никаких других рекомендаций по расчету данного коэффициента Инструкция не дает. Следовательно, можно предположить, что: А - показатель строки 300 по графе 4 бухгалтерского баланса; О - кредитовое сальдо по счету 86 "Целевое финансирование" по состоянию на конец каждого квартала. Напомним, что баланс заполняется в тыс. либо в млн. руб. Поэтому для выполнения расчета оба показателя (А и О) должны быть исчислены в одинаковых единицах измерения. Итак, частное от деления валюты баланса (в рублях) на кредитовый остаток по счету 86 должно составлять не менее 1. Норматив целевого использования средств Для его определения предложена такая формула (п. 2.1 Инструкции): Н2 = Ан / Д, где: Ан - стоимость активов застройщика, не связанных со строительством. Д - общая сумма обязательств застройщика за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. При этом в Инструкции сказано, что Ан представляет собой сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства. Мы не случайно привели цитату из нормативного документа. Дело в том, что после прочтения таких разъяснений возникает, по меньшей мере, два вопроса. Что означают слова "за вычетом стоимости активов незавершенного строительства" и откуда их нужно вычесть? Построение данной фразы дает основания предположить, что активы незавершенного строительства следует исключить из стоимости краткосрочных финансовых вложений. Но в этом случае правомерен следующий вопрос: что понимать под этими активами, "сидящими" внутри краткосрочных финансовых вложений? Можно предположить и другое - считать, что показатель активов незавершенного строительства следует вычесть из общей суммы, полученной в результате сложения: - внеоборотных активов; - дебиторской задолженности (и краткосрочной, и долгосрочной); - краткосрочных финансовых вложений. Если допустить, что размер активов незавершенного строительства есть не что иное, как дебетовое сальдо по счету 08-3 "Строительство объектов основных средств", то тогда логично было бы слова "за вычетом стоимости активов незавершенного строительства" поставить сразу после слов "внеоборотные активы". Следовательно, наше допущение, скорее всего, неправильное. Возможно, что Инструкция придает понятию активов незавершенного строительства более широкий смысл, особенно если учесть, что Ан - стоимость активов застройщика, не связанных со строительством (всех активов, не связанных со строительством по договорам долевого участия?). Тогда получается, что из суммы всех активов по балансу нужно вычесть активы, которые непосредственно относятся к деятельности застройщика и связаны со строительством. В этом случае исключить придется не только дебетовое сальдо по счету 08-3 "Строительство объектов основных средств", но и: - остаточную стоимость тех объектов основных средств, которые предназначены для строительства; - остаток по счету 07 "Оборудование к установке"; - часть запасов (строка 210 баланса и образующие итог по ней строки); - "строительную" часть НДС со счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"; - сумму перечисленных подрядчикам авансов, ведь они напрямую связаны со строительством. Итак, долгожданная инструкция отнюдь не прояснила ситуацию с расчетом норматива целевого использования средств. Вместе с тем, чтобы данный коэффициент имел смысловую нагрузку (не терял экономического смысла и оправдывал свое название), по нашему мнению, числитель дроби необходимо рассчитывать именно так. Однако в этом случае формулировку Инструкции следовало бы изменить и указать, что Ан определяется путем уменьшения суммы внеоборотных активов, долгосрочной и краткосрочной дебиторской задолженности и краткосрочных финансовых вложений на размер стоимости активов незавершенного строительства. Нет ясности и со знаменателем этой дроби. Очевидно, что в общем случае под обязательствами предприятия следует понимать сумму разделов IV и V пассива баланса. Иными словами, необходимо сложить долгосрочные и краткосрочные обязательства организации. Инструкция предлагает уменьшить полученную сумму на размер обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве. Таким образом, можно сделать вывод, что из суммы строк 590 "Итого по разделу IV" и 690 "Итого по разделу V" нужно вычесть кредитовое сальдо по счету 86 "Целевое финансирование". Норматив безубыточности Пункт 2.3 Инструкции дает следующие пояснения: норматив безубыточности определяется как количество лет, из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом отчете о прибылях и убытках у застройщика в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль. Проблем с определением данного показателя возникнуть не должно. Бухгалтеру достаточно взять формы N 2 "Отчет о прибылях и убытках" за три последних года и посмотреть, сколько раз в них была отражена прибыль. В связи с тем, что этот показатель необходимо исчислять один раз в год по состоянию на последний день календарного года, впервые сделать это нужно не позднее 90 дней после окончания IV квартала*(4) текущего года. Следовательно, для определения норматива безубыточности потребуются формы N 2 за 2005 - 2007 годы. Выше мы отметили, что этот норматив не должен быть меньше единицы. Поэтому даже если в прошлые годы у организации в "Отчете о прибылях и убытках" был отражен убыток, но по итогам 2007 года появится прибыль, то застройщику не стоит беспокоиться - норматив безубыточности (Н3) будет равен 1, значит, предприятие не нарушит установленного ограничения. И еще один нюанс. Бухгалтеру известно, что в форме N 2 строк, в названии которых употребляется слово "прибыль", несколько: - строка 029 "Валовая прибыль"; - строка 050 "Прибыль (убыток) от продаж"; - строка 140 "Прибыль (убыток) до налогообложения" - строка 190 "Чистая прибыль (убыток) отчетного периода". Согласно инструкции, исчисляя норматив безубыточности, нужно учитывать конечный финансовый результат деятельности предприятия. Таким показателем, на наш взгляд, являются данные строки 190 "Чистая прибыль (убыток) отчетного периода". Заполняем новую форму Все три рассмотренных нами показателя отражаются в форме "Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика". Она приведена в приложении N 4 к Правилам представления отчетности, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 645. С этим документом многие бухгалтеры уже знакомы. Ведь впервые "спецотчетность" застройщики должны были сдавать в апреле 2006 года за I квартал. Однако заполнять форму, приведенную в Приложении N 4, не требовалось, так как разработанные правительством нормативы вступили в силу с 2007 года. Напомним, что Постановлением от 16.01.2007 N 14 Правительство РФ отменило один из показателей - размер собственных денежных средств застройщика. Поэтому, заполняя отчетность за I квартал 2007 года, необходимо использовать названную форму в редакции Постановления N 14, которое не только изменило ее название, но и сократило количество строк. При заполнении формы "Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика" трудностей у бухгалтера не будет, так как полученные значения норматива обеспеченности обязательств (Н1) и норматива целевого использования средств (Н2) надо просто указать в строках 2 и 3 соответственно. Для норматива безубыточности, рассчитанного по итогам IV квартала, предназначена строка 4 этой формы. Итак, мы проанализировали методику расчета вновь введенных показателей и порядок заполнения новой для бухгалтера формы. Правила представления остальных форм в текущем году не изменились. Поэтому следующий раздел статьи предназначен в основном для тех бухгалтеров, которые будут заполнять формы "спецотчетности" впервые. Хорошо известные истины В 2007 году застройщики многоквартирных жилых домов обязаны представлять в составе отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, четыре специальных формы: - "Титульный лист" отчетности (Приложение N 1 к Правилам представления отчетности); - "Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства" (Приложение N 2); - "Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства" (Приложение N 3); - "Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика" (Приложение N 4), а также бухгалтерскую отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках и т.д.) за соответствующий квартал или год. Рассмотрим правила заполнения указанных спецформ. Титульный лист Полное название этой формы - "Отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства". В ней указываются индивидуальные данные о застройщике. Причем сведения о полном и сокращенном фирменном наименовании и местонахождении отражаются в отчете на основании данных, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Сведения застройщика о лицензии на осуществление строительной деятельности отражаются в случае, если его деятельность подлежит обязательному лицензированию в соответствии с законодательством РФ (см. разд. II Методических указаний N 06-2/пз-н). Обратите внимание: при заполнении форм отчетности не допускается: - изменять смысловое содержание показателей; - исключать или изменять установленную последовательность форм отчетности; - отражать несколько показателей в одной графе; - вносить исправления в формы отчетности. "Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства" Так называется вторая форма "спецотчетности". Она состоит из двух листов и включает 11 строк. Однако, несмотря на это, ее заполнение не должно вызвать трудностей. В соответствии с п. 8 Правил представления отчетности форма заполняется отдельно по каждому объекту недвижимости и представляется начиная с квартала, в течение которого был заключен первый договор, и по квартал, в течение которого застройщиком были исполнены обязательства по последнему договору. При наличии расторгнутых договоров за отчетный период представляется справка с указанием оснований расторжения каждого договора. Сведения о кредитных (заемных) средствах представляются только в отношении средств, привлеченных под залог имущества. К сведению: таким имуществом в соответствии с ч. 1 - 3 Федерального закона N 214-ФЗ являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При наличии неисполненных (просроченных) обязательств по договорам представляется справка с указанием причин ненадлежащего исполнения обязательств (п. 8 Правил представления отчетности). В данной форме приводятся (разд. III Методических указаний N 06-2/пз-н): - индивидуальные сведения о каждом создаваемом застройщиком объекте недвижимости (наименование, местоположение и т.д.); - данные о получении застройщиком разрешительной документации на осуществление строительства объекта; - информация о привлечении и использовании денежных средств участников долевого строительства, а также заемных средств и их суммарное выражение в денежном эквиваленте за отчетный период. Все необходимые для заполнения этой формы данные бухгалтер может почерпнуть: а) из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; б) из разрешения на строительство, выданного в установленном порядке; в) из проектной документации; г) из договора о размещении проектной декларации в средствах массовой информации или в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. Сведения о привлечении кредитных средств на строительство объекта недвижимости отражаются на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщика. В случае если кредитные средства под залог не привлекались, в данной строке отчета ставится 0 или прочерк. Данные о сроке передачи объекта долевого строительства по строке 9 отчета отражаются на основании срока передачи объекта, указанного в договорах долевого строительства. Кроме того в отчете необходимо указать информацию о разрешении на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта недвижимости, а также дату передачи данного разрешения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для дальнейшей госрегистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Строка 11 "Информация об исполнении застройщиком договоров участия в долевом строительстве" заполняется на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщика. "Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства" В этой форме организация приводит обобщенную информацию по всем объектам недвижимости (п. 9 Правил представления отчетности). На основании данных бухгалтерского учета застройщик в соответствующих строках проставляет суммы денежных средств за отчетный квартал (разд. IV Методических указаний N 06-2/пз-н): - полученных от дольщиков; - использованных для приобретения строительных материалов; - направленных на осуществление строительных работ и (или) оплату услуг подрядчиков; - возвращенных дольщикам в связи с расторжением договоров долевого участия; - использованных на прочие расходы. Обратите внимание: при наличии прочих расходов представляется справка с указанием направления расходования денежных средств и ссылкой на проектную документацию, предусматривающую это направление расходования денежных средств (п. 9 Правил представления отчетности). Четвертая форма, входящая в "спецотчетность" рассмотрена нами выше. Поэтому далее напомним лишь некоторые особенности представления застройщиками отчетности. Дополнительная информация С 1 января 2007 года отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, застройщики ежеквартально представляют в уполномоченный орган исполнительной власти, на который возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости*(5). Обязанность сдачи отчетности возникает, если в течение квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору (п. 3 Правил представления отчетности). Отчетность за I-III кварталы представляется не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, за IV квартал - не позднее 90 дней после окончания года. Все показатели рассчитываются по состоянию на последний календарный день квартала календарного года. В отчетность включаются четыре рассмотренных нами специальных формы, справки (в случаях, установленных Правилами представления отчетности), а также ежеквартальная (по итогам IV квартала - годовая) бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии с требованиями законодательства РФ. Отчетность представляется застройщиком в уполномоченный орган в письменной форме, форме электронного документа или электронного сообщения (п. 6 Правил представления отчетности). При этом страницы форм отчетности, представляемой в письменном виде, нумеруются и сшиваются, все документы подписываются руководителем организации или лицом, исполняющим его обязанности, а также лицом, ответственным за составление отчетности, и скрепляются печатью застройщика. Отчетность, представляемая в форме электронного документа или электронного сообщения, подготавливается в формате, установленном федеральным органом исполнительной власти. О.Е. Золотова "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 3, март 2007 г. ------------------------------------------------------------------------- *(1) См. п. 3 Положения, утв. Постановлением N 233. *(2) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". *(3) Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утв. Приказом ФСФР от 30.11.2006 N 06-137/пз-н. *(4) См. п. 4 Правил представления отчетности, утв. Постановлением Правительства РФ N 645. *(5) В прошлом году в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11.05.2006 N 282 и Приказом ФСФР от 25.06.2006 N 06-52/пз-н функции по сбору ежеквартальной отчетности застройщиков были возложены на территориальные органы Федеральной службы по финансовым рынкам. |
Еще статьи |