Статьи о недвижимости Перми - профессиональные обзоры, аналитика, тенденции рынка недвижимости, ипотечное кредитование, законодательство и др.
Аудитория сайта 123-realty.ru - сугубо целевая; это посетители, ищущие информацию по объектам недвижимости, по динамике цен на недвижимость, по юридическим аспектам купли-продажи недвижимости, в связи с чем статейные материалы будут востребованы всегда.
Статьи
"Азбука" договора строительного подряда
| Аудиторская практика свидетельствует о том, что недостатки в оформлении договора часто становятся причиной конфликтов его сторон. Очевидно, что детальное изучение предложенной контрагентом формы договора, внесение в нее изменений и дополнений, а также составление договора на основе имеющейся "рыбы" - прерогатива юристов. Однако и бухгалтер часто оказывается втянутым в обсуждение договора в целом либо его отдельных пунктов. Это означает, что он должен обладать тем минимумом знаний, который позволит ему быть в теме. Надеемся, что данная статья окажет бухгалтеру практическую помощь в работе. Определение договора строительного подряда (ДСП) дано в ст. 740 ГК РФ, согласно которой: - по ДСП подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену; - ДСП заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ; - правила о ДСП применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено этим договором. * Порядок оформления ДСП регламентируется соответствующими статьями гл. 37 "Подряд" ГК РФ. * Из данного определения следует, что к существенным условиям ДСП относятся: - наименование и характеристики объекта строительства; - начальный и конечный сроки выполнения строительных работ; - цена договора. Итак, объектом строительства может быть каждое отдельно стоящее здание или сооружение, их совокупность, очередь строительства, пусковой комплекс, а также отдельные виды и комплексы строительных работ. В связи с этим данный вид договора имеет различные подвиды: непосредственно договор о строительстве объекта, договор на капитальный ремонт зданий и сооружений, договор на выполнение монтажных работ и другие. Предметом ДСП является выполнение строительных работ и их особый результат в виде построенного или реконструированного предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных работ, связанных со строящимся объектом. Предмет договора детально характеризует задание заказчика. Оно содержится не только в тексте договора, но и главным образом в технической документации, где устанавливаются объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. В связи с этим ДСП должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок обязана ее предоставить. Наряду с начальным и конечным сроками выполнения работ, стороны могут установить в договоре промежуточные сроки сдачи отдельных этапов или комплексов работ. Причем впоследствии (в течение срока действия ДСП) они могут изменить любой (или все) из ранее согласованных сроков. Цена ДСП может определяться как в рублях, так и в иностранной валюте. В последнем случае в договоре необходимо оговорить порядок пересчета иностранной валюты в рубли. Цена выполнения работ может устанавливаться в договоре в виде конкретной суммы либо в виде способа ее определения (ст. 709 ГК РФ). Цена (смета) может быть приблизительной и твердой. Практическое значение в определении характера сметы в том, что приблизительная цена может изменяться, а твердая, как правило, неизменна. Вместе с тем п. 6 ст. 709 ГК РФ допускает право подрядчика требовать увеличения твердой сметы при совокупности двух обстоятельств: во-первых, при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также услуг, оказываемых ему третьими лицами, во-вторых, при условии, что это нельзя было предусмотреть при заключении договора. * Цена ДСП может корректироваться сторонами в течение срока его действия. * Таким образом, с точки зрения цены различают следующие виды ДСП: - договор с твердой ценой (заказчик производит расчеты с подрядчиком по твердой установленной цене за весь объем работ по договору либо по твердой цене за каждую единицу выполняемых работ); - договор "затраты плюс" (заказчик возмещает фактические либо заранее рассчитанные издержки подрядчика и дополнительно выплачивает ему вознаграждение в фиксированной сумме либо в процентах от суммы издержек); - договор со смешанной ценой, являющийся разновидностью договора "затраты плюс" с установленной предельной ценой договора. Другие важные условия ДСП В договоре необходимо урегулировать вопрос о том, кто (заказчик или подрядчик) и в каком объеме (в полном или в определенной части) обеспечивает строительство материалами и оборудованием (ст. 745 ГК РФ). При этом следует помнить, что заказчик может обеспечить подрядчика материалами на возмездной основе (путем их продажи) либо посредством поставки материалов без перехода к подрядчику права собственности на них (их принято называть предоставленными на давальческой основе). * При отсутствии в законе (в случае если финансирование осуществляется за счет бюджетных средств) или ДСП указаний о порядке оплаты работ применяются общие положения п. 1 ст. 711 ГК РФ о единовременной оплате работ после их завершения. * В первом случае подрядчику следует на стадии заключения ДСП обсудить с заказчиком предельную стоимость приобретаемых у него материалов (цена договора должна покрывать все издержки подрядчика, включая стоимость таких материалов). При использовании давальческих материалов их стоимость в цену договора не входит, то есть заказчик оплачивает подрядчику только стоимость выполненных работ. Не менее важным является закрепление в ДСП условия об оплате выполненных работ (сроках и порядке внесения платежей). Расчеты могут осуществляться (ст. 746 ГК РФ): - за выполненные и принятые заказчиком работы в целом по договору или этапу; - авансовыми платежами (до начала работ и в ходе их производства) с последующим окончательным расчетом за принятые работы. В первом случае оплата осуществляется после подписания актов приемки всего предусмотренного договором объема работ либо актов приемки отдельных этапов работ. Во втором - перечисление подрядчику авансовых платежей, как правило, производится на основании подписанных сторонами промежуточных актов сдачи-приемки работ, выполненных за определенный период (как правило, месяц). При этом подписанные сторонами акты имеют разное значение. В первом случае (форма КС-11) акт подтверждает юридическую приемку и переход к заказчику рисков случайной гибели или повреждения результатов работ, во втором (форма КС-2) - лишь удостоверяет факт физического выполнения части предусмотренных сметой объемов. Поэтому если фактически выполненные промежуточные работы не были выделены в договоре в качестве отдельного этапа, то акты КС-2 не являются актами предварительной приемки отдельного этапа работ. Такое разграничение имеет принципиальное значение не только с юридической точки зрения (см. п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51), но и в целях организации бухгалтерского и налогового учета. Характерной особенностью ДСП является возможность установления такого порядка оплаты, когда заказчик (в целях стимулирования качественного выполнения работ) до определенного момента удерживает часть предназначенной подрядчику для полной оплаты суммы (обычно 5 - 15% стоимости работ не оплачивается подрядчику, например, до истечения гарантийного срока). Сумма удержаний может быть использована заказчиком на покрытие расходов по устранению недостатков, выявленных до окончания установленного соглашением сторон срока. Неизрасходованная сумма удержаний перечисляется подрядчику. Гарантийные сроки в договоре подряда - сроки, в течение которых подрядчик гарантирует заказчику определенный уровень качества результата работ (ст. 755 ГК РФ). Эти сроки стороны устанавливают самостоятельно, с учетом того, что: - их максимальный предел законодательством не определен; - установленные в законе гарантийные сроки не могут быть изменены соглашением в сторону уменьшения. Обратите внимание: Течение гарантийного срока может быть прервано. Основанием для этого является невозможность эксплуатации объекта вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Перерыв срока гарантии означает его продление. Если заказчик не имел возможности эксплуатировать объект по другим обстоятельствам (например, по причинам, зависящим от заказчика, третьих лиц, в результате издания акта государственного органа о приостановлении его деятельности), течение гарантийного срока не прерывается. О.Е. Золотова, эксперт журнала "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение" "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2009 г. |
Еще статьи |